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论十年磨炼成都商业地产7宗罪盘楼

发布时间:2019-11-22 16:49:52 阅读: 来源:焊丝厂家

论十年磨炼成都商业地产"7宗罪"

四川商业地产联盟秘书长冉立春告诉成都商报记者,成都商业地产过去10年大致可以分为两个发展阶段———2005-2009年算第一个阶段,这个阶段有三个典型特征:第一,市场不知道什么是商业地产;第二,商业跟着地产转,商家没有选择权;第三,投资商铺,不需要专业和技巧。2009年到现在算第二个阶段,这个阶段出现的新问题有,写字楼局部过剩,社区商铺价值被高估,专业市场仍然在混沌发展。

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四川商业地产联盟秘书长冉立春告诉成都商报记者,成都商业地产过去10年大致可以分为两个发展阶段———2005-2009年算第一个阶段,这个阶段有三个典型特征:第一,市场不知道什么是商业地产;第二,商业跟着地产转,商家没有选择权;第三,投资商铺,不需要专业和技巧。2009年到现在算第二个阶段,这个阶段出现的新问题有,写字楼局部过剩,社区商铺价值被高估,专业市场仍然在混沌发展。

在成都商业地产发展进程中,天座商城、熊猫城、百联天府的“倒下”,给市场留下了深刻的教训,也成为商业地产难以抚平的痛。但梳理成都商业地产 走过的10年,我们依然能够发现不少怪状。成都商报记者通过采访和调查,将具有代表性的“七宗罪”集中展现出来,也许能为商业地产的未来提供一份参考。

1不知道客户在哪里

冉立春表示,2005-2009年期间,成都多个商业项目出现经营困难,做不起走,老板换了一茬又一茬,其根本原因在于产品定位问题,也就是说开发商在建房子的时候根本没想清楚要卖给谁。譬如,成都人耳熟能详的“熊猫城”,1993年喊出口号“西部第一MALL”的大型综合体,18年来起起伏伏。富力集团伸出橄榄枝,接手之后熊猫城已更名为“富力·天汇城”,改建为总建筑面积60万平方米的大型城市综合体,熊猫城终于迎来了新的生机。

中国商业地产联盟秘书长王永平认为,做商业地产项目,首先要确定服务的对象和目标客户,使商家对物业的需求相匹配,也就是做订单地产。在日本, 开发商一般不会去开发没有订单的商业化地产,往往是零售企业主动出击,寻找良好的投资伙伴定制商业物业。在美国,做一个商业项目,如果没有50%的客户订 单,银行是不会放款的。

2城市综合体待提高

商业地产人士认为,现在的“城市综合体”有点像住宅市场的“ART-DECO”,只要是建筑立面是黄色的就叫新古典主义。

冉立春表示,当前从事城市综合体开发的,基本上都是从住宅转变过来的,城市综合体往往缺乏科学的分析和搭配,在开发运作过程中,常常是越俎代庖 把住宅、商业、写字楼、酒店等四个环节都包揽起来做。而且,各种业态的比例构成完全是根据市场来定的,达不到城市综合体的标准。成都成商地产有限公司总经 理赵宇光认为,首先,城市综合体在物业的形态上是三到四种以上,至少应该有一定规模;第二是城市综合体的业态必须相互促进,综合业态是“1+1+1要大于 3”,才能形成一种集群效应。

3社区商铺价值被高估

正合地产总经理毛勇表示,相对于住宅地产,社区商铺的供应量是相对固定的,其市场价值也相对有保障。但是,成都商报记者对2011年1月至2012年4月新开楼盘的统计数据发 现,社区商铺供应上涨了50%,而且社区集中式商业作为一股重要力量入市,但其价格并不比临街商业低。目前,在大丰20多个在售楼盘中,任何一个项目的社 区商铺售价均在3万元/平米以上,价值被严重高估。另外,建设路的商铺售价从3年前的每平米2-3万元飙升到如今的7-8万元,高价之下出现高租金,导致 商家大部分收益支付房租,商家更迭频繁。

4写字楼严重同质化

21世纪不动产的经纪人魏宇说:“城南写字楼物业太多了,几乎走5分钟就会遇到5个项目。”他说,这些写字楼采取的都是分拆销售模式,售价在 9000-13000元/平米不等。他说,“目前城南写字楼租金在30-50元/平米的项目,至少都有10个。这个价格,相当于一个普通社区住宅的租 金。”在供应量方面,世邦魏理仕研究报告显示,目前成都写字楼的存量为290万平方米,而2012-2015年进入市场的写字楼有480万平方米。成都前年的写字楼去化量为30万平方米,去年为50万平方米。未来总量700多万平方米的写字楼,按照正常的去化率来算,需要10多年的时间。

5商住倒挂大放光彩

商业地产的价格主要由租金来主导,商业地产售价的基础是对未来现金流的预期判断,而未来的现金流收入主要就是租金。租金更高,投资者才会用更高 的价钱去买。十年来,成都的商业项目出现过不少怪现状,2002年后商业地产的过度开发导致市场提前透支,大量的商业地产在短时间内涌现,导致市场“消化 不良”。另一方面,市面上大量的商铺因为无人租赁或经营惨淡而闲置。翻查资料,截至2006年6月底,成都营业用房空置44.75万平米,2006年城西 商业地产均价仅为6860元/平米,市中心部分商业物业,如铂金城、新城市广场、第一商业广场等项目的商铺价格都不高,很多仅为5000多元/平米,不少 商业项目甚至打出了“以住宅价格买商铺”的广告,商住倒挂成为一种行业现象。

6商业人才主要靠挖

去年,网络盛传万达商业一个年薪10万元的策划经理被某房企以 60万元的高薪挖走,这充分说明商业地产人才的匮乏。商业地产运营管理人士仇兆德告诉记者,“培养一个商业地产人才,至少要5-8年。这个过程中,他首先 要接触市场,了解商业业态,熟悉商业品牌,考察知名项目,然后才是熟悉开发流程,最后才是商业运营和管理。”他说,现在非常缺乏愿意培养专业人才的企业, 大家第一时间想到的是去挖,而不是通过企业人力资源来培养。这种格局,导致专注商业地产的公司,譬如万达地产、协信地产、龙湖地产的商管人才流失,不仅损 伤了企业培养人才的积极性,还导致商业地产人才流动过于频繁。

7专业市场需求有限

从2009年开始,专业市场迎来“井喷”。据不完全了解,在成都市区,今年同时开建了不低于30家各种各样的专业市场,集中分布于三环外绕城高速周围,涵盖了汽车汽配、家居建材、五金机电、专业工程机械、家纺服装、印刷物资等多个不同的行业,并且动辄都是千亩、投资过百亿、建设周期最少5-10年。

由于起步较晚,市场不成熟,专业市场不可避免地存在着诸多问题,例如土地性 质问题、后期招商运营问题等等。“每个月租金收入才1000多元,还不够付月供。”有不少投资者和商家,因为投资专业市场而很受伤。“现在专业市场的确很 热,不过并不会一直这样热下去。”成都家慈地产总经理张猛认为,在专业市场逐步外迁的政策引导下,商家寻求新的发展口岸为新兴的专业市场带来客源,但整体 的需求量是有限的;对于这样一个投资者并不太了解的市场,其投资风险也显得较大。

文化产业街区也是商业地产值得关注的新模式之一,文化与商业的嫁接,同样可以带来不少投资机会。例如,成都东区音乐公园在开园之初对优质商家可 以免租金入驻,经过一段时间的人气积累,目前租金直线上升,可谓一铺难求。同样,还有旅游地产、休闲地产里的商业物业,都是值得投资者关注的。

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