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北京动物园服装批发市场外迁or就地升级-【资讯】

发布时间:2021-09-03 14:28:54 阅读: 来源:焊丝厂家

在金开利德二楼经营女装生意的王平(化名)对于“动物园批发市场”(以下简称动批)要搬走的传闻表现平静,在他看来,动批搬迁的可能性微乎其微。

“动批搬迁的消息我确实听过,不过消息来源基本都是媒体报道,并没有官方的正式发文,就连金开利德的市场管理委员会也没有给过我们任何要搬迁的通知。”王平说道。

同王平一样,对搬迁消息表示质疑的还有同样在动批经营针织产品的张静(化名)。“这消息不太靠谱,我们2014年的房租才刚交给房东,如果真要搬迁房东应该不会跟我续租吧。”

对此,动批搬迁的真相到底如何?

河北是归宿?

从去年12月下旬,关于动批的搬迁“猜想”再次成为大众关注的焦点。与往次讨论不同的是,本次“动物园”的搬迁计划似乎已成定局。

据新华网报道,旗下记者从北京市规划委获悉,“北京动物园批发市场已确定外迁”。而在此之前,北京市官方就已表露出对搬迁动批的“念头”。

去年9月,北京市委常委、副市长陈刚在所作的《关于”加强城市规划管理,标本兼治缓解交通拥堵”议案办理情况》的报告中指出,把动物园等批发市场外迁是为了改变北京市中心城区功能、人口过度聚集的状况,以达到疏解中心城功能和人口,优化城市空间布局的目的。

与此同时,身陷搬迁传闻的并非只有动批一家,就有消息称,大红门、雅宝路等服装批发市场也将在未来的搬迁之列。而河北也成了众说纷纭间最有可能承接北京众服装商圈的搬迁之地,这主要源于去年京冀政府之间签署的一份协议。

去年5月22日,北京市与河北省正式签署《2013至2015年合作框架协议》,协议内容显示,“支持北京市大型商贸企业到河北省建设区域性商贸流通市场,推进北京市城区内小商品、服装批发市场向周边地区转移”。

官方的表态让“动物园搬迁”传闻的可信度不断加码,但动批市场是否真能按照这个“蓝本”一路顺畅地走下去?

动批商圈地处北京二三环之间,属于北京城的中心地段,房价普遍较高。随着近年来商业地产走热,使动批商圈的业主资产动辄上百万元,门店价值达到千万元以上的业主也不在少数。

在中国纺织工业联合会流通分会副秘书长、中纺通力总经理叶梁看来,动批一旦确定搬迁,最大的难度在于对商户的协调工作。

“动批商圈地处北京二三环之间,属于北京城的中心地段,房价普遍较高。同时,随着近年来房地产的发展,尤其是商业地产走热,使动批商圈的业主资产动辄上百万元,门店价值达到上千万元以上的业主早已不在少数。因此,一旦动批商圈外迁对他们造成的损失,应该怎样计算和弥补,都是未来政府需要面对的重要问题。”叶梁说道。

而动批商圈物业业态及租赁关系的复杂性,也加大了此地外迁的成本和难度。

以金开利德为例,王平告诉记者,动批商圈物业的租赁合同一般都为20年。最初,商场租赁1个档口的价格为每年3万元~4万元。但真正在金开利德从事经营的商户,很少有人能以这个价格租到摊位,大部分经营者都是通过“二手”、“三手”业主租到摊位,摊位租金多为每年8万元~10万元之间,部分位置好的档口租金,甚至能达到十几万元一年。

因此,即便政府真要下决心搬迁动批,这也将是一项耗资颇巨,且搬迁难度巨大的工程。

与此同时,就目前动物园的经营业态来讲,搬迁一旦实行,对经营商户也会造成不小的伤害。

“服装商圈的外迁对批发商户的影响可能不会很大,受影响最大的则是零售商户。”武汉服饰时尚联合会会长毛立辉说道。

而就记者调查了解,动批、大红门及雅宝路等商圈目前基本都为批发、零售一体的经营业态,且近年来这些商圈的零售份额比重也在不断增加。张静告诉记者,金开利德的经营商户基本上都是以零售为主。

大红门服装城办公室主任陈峰告诉记者,从其近年来对旗下服装城的销售统计情况来看,零售服装的销售比重及销售额呈现逐年增长的趋势。

对此,这些商圈一旦搬迁,对其零售市场的影响可想而知。“在动批商圈消费的人群同网购人群本身就有着很高的重合度,这些人群的消费水平一般不会太高,如果需要花费很长的时间到郊区购物,会无端增加消费者的购物成本,可能造成大部分消费者的流失。”毛立辉说道。

王平就悲观地告诉记者,如果动批迁到河北,他们这些零售商户就“死定了”。

但在叶梁看来,这些并不会改变以动批为代表的服装商圈的外迁命运:“作为特定历史条件下的“特殊”产物,动批“离去”是迟早的事”。

外迁or就地“升级”?

“中国目前很多服装市场都是从上世纪80年代中后期及90年代初发展起来的,像北京的动物园商圈、大红门,武汉的汉正街及杭州的四季青等。当时,全国的经济体量不大,城市规模也不大,这些市场都建在当时城市的边缘地区。但随着中国经济发展及城市规模的扩张,当时这些商圈所处的“城郊区”也逐渐变为现在的市区。”叶梁说道。

因为服装市场本身的人口密集度较高,加上货品运输所带来的物流诉求,会对城市的交通、安全、消防、环境、市容等造成较大的压力。所以,近年来,许多城市都开始着手规划服装市场的搬迁事宜。其中,与北京动批相似度较高的武汉汉正街就是其中一个。

毛立辉告诉记者,对于汉正街的“改造”,武汉市政府主要采用了外迁和就地升级两种手法。“武汉市政府在汉口北规划建设了大型的服装商圈,作为原汉正街商户的主要接收地。同时,政府也在汉正街原址上打造“地一大道”,来推进本地服装商圈的转型升级。”

但在毛立辉看来,这种做法未必可行。

毛立辉告诉记者,汉口北的商圈配套设施并没有完全建好,所以虽然有不少原汉正街的商户在汉口北购置物业,但多作为投资之用,真正去经营本业的寥寥无几。“之前,我去汉口北碰见一个认识的商户老板,他告诉我现在很多商户每天都要早起’抢水’,不然晚了一天都用不上水。汉口北的服装商圈在水电这种基本设施都没有完善的情况下,就接收商户入驻。”

大红门对丰台区的经济发展、税收及人员就业等都发挥着巨大的拉动作用,也帮助解决了很多区政府解决不了的困难,因此,即便是丰台区政府也不会轻易“放弃”大红门。

但在叶梁看来,商圈的这种做法也无可厚非。“建设、发展、完善一个商圈是一个长久、持续的工程,任何一个商圈的配套都不可能做到一步到位。新建商圈配套的完善需要商场和商户的共同合作与发展来实现。”

与此同时,在服装城是否需要迁移郊区的问题上,陈峰则持有不同的观点。“要将北京的这些服装商圈都迁到河北,我个人认为可能性不大。搬迁是一个大而复杂的工程,其中会牵扯到很多问题。”

陈峰以自己所处的大红门商圈为例告诉记者,大红门对丰台区的经济发展、税收及人员就业等都发挥着巨大的拉动作用,也帮助解决了很多区政府解决不了的问题,因此,即便是丰台区政府也不会轻易“放弃”大红门。

对于现有商圈存在的问题,丰台区则选择从推动商圈就地转型升级来解决。“丰台区政府近年来不断加大对大红门商圈的整改力度,商圈的经营者也顺势对自身发展进行调整,现在,大红门商圈的业态环境也有了一定的改善。”

以大红门服装城为例,其从2013年春节开始,就斥资1亿元,对其商场进行硬件升级,对商场的地面、电梯及摊位等进行改造。同时,大红门服装城也不断规划投建新期工程,并在全国进行巡展招商,力求将商场原有的批发、零售模式转变为中国品牌的规划基地。

“现在,我们的项目已经建到第5期,除了店铺之外,我们还建有写字楼,以供企业办公所用。我们希望自己未来不仅仅是一个营销平台,还要成为企业的品牌规划基地。”陈峰说道。

但对于当前商圈就地升级的案例,毛立辉并不看好。“许多商圈在就地升级之后,新建商场的经营成本普遍有了较大的提升。据我了解,很多店铺的租金及经营成本在10年内已经翻了10~20倍。这对于之前普遍以竞价取胜的商户来讲,便逐渐丧失了生存的’根基’。”

因此,不管是商圈外迁还是就地升级,在众多行业人士看来,调研、了解本商圈的特定,有针对性的制订商圈发展规划,对商圈能否顺利实现转型至关重要。

新商圈关键在“大”

“现在中国的大型商圈有1万多个,从行业发展和市场需求来讲,是供过于求的。”与此同时,毛立辉认为,商场定位的同质化也造成了许多新建商场的发展不振。

“我就曾在安徽火车站附近的站前路看到五六家商场,这些商场的定位都差不多。”毛立辉告诉记者,虽然当地政府希望通过就地转型来改造原有商圈,但因为对服装市场的不了解,造成了新建商圈后期招商不力等一系列问题。

因此,未来商圈在改造及建设时,一定要做好市场调研、明确发展定位。

“很多商场现在都在做高端,高端的利润虽然高,但中国真正消费高端的毕竟还是少数人群。以动批为例,如果将它改造成高端商场,那它之前服务的人群该从哪里消费?”毛立辉告诉记者,平价商场也有很大的消费市场和服务人群。

对此,叶梁表示认同,他告诉记者,很多知名服装品牌都是从大的服装批发商圈发展起来的。“像白马服装城每年都会在商场内部进行十大品牌评选,其评选出的品牌都是国内顶尖的服装品牌。像哥弟、凯撒这些品牌都是从白马’走出来’的。”

在一线城市,很多人在周末已不将逛街购物作为主要的消遣方式,反而选择去城郊度假旅游等。因此,如果未来政府能在商圈规划上做好定位配套,“旅游+消费”的新商圈模式也将会有很大的发展潜力。

但对于未来新商圈的建设,叶梁表示,现在还没有可参照的样本,“许多新商圈都是在这3~5年里刚发展起来”。他认为,随着现代商业模式及消费习惯的变化,未来新商圈的建设也要考虑更多的因素。

“政府未来在规划新商圈时,一定要综合考虑各方因素,完善各项配套设施,将新商圈按照时尚、消费、餐饮、娱乐、文化等为一体的模式进行打造。”叶梁说道。

毛立辉对此观点也表示认同,他告诉记者,在一线城市,很多人在周末已不再将逛街购物作为主要的消遣方式,反而选择去城郊度假旅游等。因此,如果未来政府能在商圈规划上做好定位配套,新商圈也将会有很大的发展潜力,“旅游+消费”可能成为未来商圈发展的重要模式之一。

同时,在城郊商圈的建设规模上,叶梁告诉记者,未来单一批发市场的商业模式成活率将不会很高,只有建设大商圈,做好各项配套,在城郊形成城市商业综合体,新商圈才能更好的存活和发展。

“所以,新商圈的规划至少要在80万平方米以上才有发展潜力。”叶梁说道。

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